Setorial
Imóveis na Reforma: Como ficam as taxas na compra, venda e aluguel?
O setor imobiliário opera sob um regime específico na reforma tributária, com redutores de alíquota aplicados sobre o IBS e a CBS. Para operações de compra, venda e locação de bens imóveis em geral, aplica-se uma redução de 40% na alíquota padrão. Já para habitação de interesse social e locação social, o redutor é de 60%. O objetivo é evitar o aumento da carga tributária sobre o acesso à moradia durante a transição.
A Emenda Constitucional 132/2023 estabeleceu que o setor imobiliário possui peculiaridades que impedem a aplicação do regime de créditos e débitos tradicional do IVA Dual (IBS e CBS) de forma irrestrita. Por isso, foi criado um regime específico para bens imóveis, regulamentado pela Lei Complementar 214/2025, que busca equilibrar a arrecadação sem onerar excessivamente o consumidor final. Em 2026, com o início do período de teste, as alíquotas de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS) já sofrem o impacto dessas reduções, servindo como laboratório para o mercado.
Como funciona o regime específico para bens imóveis?
Conforme o Art. 156-A, § 5º, inciso V, da Constituição Federal (redação dada pela EC 132/2023), o regime específico para o setor imobiliário permite alterações nas alíquotas e nas regras de creditamento. Diferente de uma indústria comum, a venda de um imóvel envolve um valor agregado que muitas vezes já foi tributado em etapas anteriores (terreno, materiais, mão de obra). O regime específico, detalhado nos artigos da LC 214/2025, prevê que a base de cálculo seja ajustada ou que redutores de alíquota sejam aplicados para manter a neutralidade fiscal.
Quais são os redutores de alíquota aplicáveis?
A legislação definiu dois grandes grupos de descontos sobre a alíquota de referência (que será somada entre IBS e CBS):
- Redutor de 40%: Aplica-se à alienação (venda) de bens imóveis, incorporação imobiliária, locação e cessão de direitos reais. Se a alíquota total estimada for de 26,5%, por exemplo, a alíquota efetiva para estas operações seria de aproximadamente 15,9%.
- Redutor de 60%: Destinado especificamente a operações de habitação de interesse social, como as vinculadas ao programa Minha Casa, Minha Vida, e locação social. Neste caso, a alíquota efetiva cairia para cerca de 10,6%.
Estes percentuais estão previstos no corpo da regulamentação da reforma e visam compensar a impossibilidade de aproveitamento integral de créditos de etapas anteriores em certas operações imobiliárias.
Como fica a tributação na venda de imóveis novos e usados?
Na venda de imóveis, a reforma introduz o conceito de abatimento do valor do terreno para evitar a bitributação. A CBS e o IBS incidirão sobre a diferença entre o valor de venda e o custo do terreno (ou o valor de aquisição, no caso de revenda por pessoas jurídicas).
- Empresas (PJ): Construtoras e incorporadoras tributarão a venda com o redutor de 40%, podendo descontar créditos da aquisição de insumos (materiais de construção e serviços contratados).
- Pessoas Físicas: A venda de imóveis entre pessoas físicas, que não exercem atividade econômica profissional, permanece fora do campo de incidência do IBS e da CBS, mantendo-se a lógica do Imposto de Renda sobre Ganho de Capital, conforme as regras vigentes.
O aluguel residencial e comercial terá aumento?
A locação de bens imóveis também integra o regime específico. Para aluguéis realizados por empresas (administradoras de bens ou proprietários PJ), haverá a incidência de IBS e CBS com o redutor de 40%.
| Tipo de Locação | Redutor de Alíquota | Previsão Legal |
|---|---|---|
| Locação Comercial/Residencial Geral | 40% | Art. 156-A, CF |
| Locação de Interesse Social | 60% | LC 214/2025 |
É importante destacar que a locação entre pessoas físicas não é tributada pelo IVA Dual. O impacto maior será sentido em contratos corporativos ou imóveis geridos por fundos e holdings, onde a nova carga tributária poderá ser parcialmente compensada pelo aproveitamento de créditos de manutenção e serviços administrativos, algo que não ocorria integralmente no sistema PIS/COFINS/ISS.
O que muda para as incorporadoras em 2026?
No ano de 2026, conforme o Art. 125 da EC 132/2023, as empresas do setor imobiliário deverão começar a destacar a CBS (0,9%) e o IBS (0,1%) em suas notas fiscais de serviço ou documentos de alienação. Embora a alíquota seja baixa, o setor precisará adaptar seus sistemas de ERP para calcular o imposto sobre o valor agregado, aplicando o redutor de 40% já nesta fase. Esse período é crucial para que as empresas avaliem se o montante de créditos gerados na compra de materiais compensará o imposto devido na saída, protegendo a margem de lucro do empreendimento.
Qual a regra para o ITBI e o imposto de transmissão?
A reforma tributária focou no consumo (IBS e CBS) e não extinguiu o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é de competência municipal. No entanto, a EC 132/2023 trouxe a possibilidade de atualização da base de cálculo do IPTU por decreto, o que pode indiretamente afetar o setor. O ITBI continua sendo exigido no registro da transmissão do imóvel, coexistindo com a nova tributação sobre o valor agregado da construção e da intermediação imobiliária.
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Perguntas frequentes
Quem vende imóvel como pessoa física pagará IBS e CBS?
Como funcionará o crédito tributário para construtoras?
As construtoras poderão se creditar do IBS e da CBS pagos na aquisição de materiais de construção, serviços de engenharia e outros insumos. Esse crédito será abatido do imposto devido na venda das unidades, respeitando o redutor de 40% aplicado sobre a alíquota final, conforme a LC 214/2025.