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Operações com Imóveis: Como Funciona o Regime Específico em 2026?
As operações com bens imóveis no Brasil passam a seguir um regime específico de tributação pelo IBS e pela CBS, conforme o Art. 156-A, § 5º, VIII da Constituição e regulamentação da LC 214/2025. Em 2026, com as alíquotas de teste, o setor contará com redutores de alíquota e de base de cálculo para evitar o aumento da carga tributária em vendas, locações e incorporações, permitindo o creditamento de insumos e garantindo a neutralidade fiscal.
O setor imobiliário possui características singulares, como ciclos de produção longos e transações de alto valor unitário, o que exigiu um tratamento diferenciado na Reforma Tributária do Consumo. A partir de 2026, com o início da transição e a vigência das alíquotas de 0,1% para IBS e 0,9% para CBS, as empresas de incorporação, loteamento, administração e locação de imóveis devem adaptar seus sistemas para o novo modelo de apuração não cumulativa, observando as deduções e redutores previstos na Lei Complementar nº 214/2025.
Quais atividades imobiliárias estão no regime específico?
De acordo com a EC 132/2023, o regime específico para bens imóveis abrange uma ampla gama de atividades. Isso inclui a alienação (venda) de bens imóveis, a incorporação imobiliária, o loteamento de terrenos, a locação de bens imóveis, o arrendamento e a administração de imóveis. O objetivo é que toda a cadeia de valor, desde a compra do terreno até a entrega da unidade pronta, seja tributada de forma a permitir que o IBS e a CBS pagos nas etapas anteriores se transformem em crédito para a etapa seguinte.
Como funciona a redução de alíquotas para o setor?
A LC 214/2025 estabeleceu redutores de alíquota para garantir que a carga tributária total não supere a média histórica do setor. Para as operações de alienação (venda) de bens imóveis e incorporação imobiliária, há uma redução de 40% nas alíquotas de IBS e CBS. Já para as atividades de locação, arrendamento e administração de imóveis, a redução prevista é de 20%.
Além disso, existe o mecanismo do “redutor de ajuste”, que permite subtrair da base de cálculo um valor fixo referente ao custo do terreno ou do valor de aquisição anterior, garantindo que o imposto incida apenas sobre o valor adicionado pela atividade imobiliária. Isso é fundamental para evitar que o imposto seja cobrado sobre o valor total do imóvel em todas as revendas, o que tornaria o mercado inviável.
Como será o aproveitamento de créditos em 2026?
Em 2026, o período de teste exige que os contribuintes do setor imobiliário comecem a registrar suas aquisições pelo sistema de crédito financeiro. Materiais de construção, serviços de engenharia, arquitetura e publicidade gerarão créditos de IBS e CBS.
| Atividade | Redução de Alíquota | Créditos Permitidos |
|---|---|---|
| Incorporação e Venda | 40% | Insumos, materiais e serviços |
| Locação e Arrendamento | 20% | Manutenção e administração |
| Administração de Imóveis | 20% | Insumos administrativos |
É importante destacar que, para as incorporadoras, o direito ao crédito nasce no momento do pagamento do insumo (conforme a regra geral de pagamento de 2026), mas a sua aplicação ocorre na saída das unidades. A complexidade reside no controle desses saldos durante o tempo de obra, que pode levar vários anos.
O que muda para a locação residencial e comercial?
A locação de imóveis residenciais efetuada por pessoas físicas para outras pessoas físicas permanece fora do campo de incidência de IBS e CBS, mantendo a neutralidade para o consumidor final pessoa física. Entretanto, se a locação for realizada por uma pessoa jurídica ou por uma pessoa física considerada contribuinte (que realize a atividade com habitualidade e fins lucrativos profissionais), haverá a incidência dos impostos com a redução de 20% na alíquota de referência.
Para a locação comercial, a grande vantagem é a possibilidade de o locatário, caso seja contribuinte do IBS e da CBS (como uma loja ou um escritório), aproveitar o crédito do imposto pago no aluguel para abater de suas próprias obrigações tributárias. Isso elimina o resíduo tributário que hoje existe no PIS/COFINS e no ISS sobre aluguéis comerciais.
Como as incorporadoras devem se preparar para a transição?
As empresas devem revisar seus contratos de longo prazo. Como a transição começa em 2026 e se estende até 2033, unidades vendidas na planta hoje podem ser entregues em um ambiente de alíquotas progressivamente maiores. É essencial incluir cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro e adaptar o fluxo de caixa para o sistema de split payment, que será a forma de recolhimento padrão. A governança de dados será o maior desafio, pois o crédito dependerá da comprovação do pagamento do tributo pelo fornecedor (recolhimento na fonte ou via sistema bancário), conforme diretrizes do Comitê Gestor do IBS.
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Perguntas frequentes
Haverá incidência de IBS e CBS na venda de imóveis usados entre pessoas físicas?
Como o custo do terreno é tratado no cálculo do IBS e CBS?
Para evitar a tributação em cascata, a legislação prevê um 'redutor de ajuste' na base de cálculo. Ao vender um imóvel, o contribuinte pode deduzir um valor proporcional ao custo de aquisição do terreno ou da unidade anterior, garantindo que o IBS e a CBS incidam apenas sobre o valor que a incorporadora ou o vendedor efetivamente agregaram ao bem.