Setorial
Setor Imobiliário: Como Tributar Venda e Locação de Imóveis em 2026?
O setor imobiliário possui regime específico de tributação na Reforma Tributária, conforme a LC 214/2025 e a EC 132/2023. Em 2026, as operações de venda e locação estão sujeitas às alíquotas de teste da CBS (0,9%) e do IBS (0,1%). O diferencial é a aplicação de redutores de ajuste na base de cálculo para evitar a cumulatividade e a previsão de reduções de alíquota para atividades de incorporação e planos de habitação popular.
A entrada em vigor da CBS e do IBS em 2026 inaugura uma nova fase para o mercado imobiliário brasileiro. Diferente do sistema anterior, focado em PIS/COFINS e ISS/ITBI, o novo modelo adota um regime específico que busca neutralizar a carga tributária sobre o consumo de moradia, permitindo o crédito financeiro pleno sobre os insumos da construção, mas aplicando redutores de ajuste sobre o valor de venda e locação para evitar o efeito cascata.
Como funciona o regime específico para bens imóveis na LC 214/2025?
O setor imobiliário não segue a alíquota padrão integral da Reforma Tributária. Conforme o Art. 156-A, § 5º, V, da Constituição Federal (EC 132/2023), a lei complementar deve definir regimes específicos para operações com bens imóveis. A LC 214/2025 detalha que a tributação incidirá sobre a alienação (venda), locação, arrendamento e administração de imóveis. Em 2026, durante o período de teste, as alíquotas são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. O ponto central é que a base de cálculo é reduzida por um ‘redutor de ajuste’, que simula o valor do terreno ou do estoque anterior, garantindo que apenas o valor adicionado seja efetivamente tributado.
Quais são as reduções de alíquota previstas para a incorporação e vendas?
A legislação estabelece descontos significativos nas alíquotas de IBS e CBS para diversas atividades do setor. Para a incorporação imobiliária e parcelamento de solo, a redução é de 20% sobre a alíquota de referência. Já para serviços de administração de imóveis e intermediação (corretagem), a redução também se aplica. É importante destacar que operações de habitação de interesse social (como o antigo Minha Casa, Minha Vida) possuem um tratamento diferenciado, podendo chegar a reduções de 40% ou até alíquota zero em casos específicos definidos em regulamento, visando a preservação do acesso à moradia popular.
Como será calculada a base de cálculo com o redutor de ajuste?
Um dos conceitos mais inovadores da LC 214/2025 para o setor é o redutor de ajuste. Na venda de um imóvel, o contribuinte não paga IBS/CBS sobre o valor total da nota, mas sim sobre a diferença entre o valor de venda e um valor redutor previsto na lei. Esse mecanismo existe porque o terreno, muitas vezes adquirido de pessoas físicas ou antes da reforma, não gerou créditos. O redutor de ajuste funciona como um ‘crédito presumido’ fixo que abate a base de cálculo, garantindo que a carga tributária final seja equivalente à aplicada sobre o valor agregado pela construção e serviços.
Como fica a tributação de aluguéis residenciais e comerciais em 2026?
A locação de imóveis por pessoas jurídicas passa a ser tributada pela CBS e pelo IBS. Para aluguéis residenciais, a regra busca manter a neutralidade para não encarecer o custo de moradia das famílias. Já no aluguel comercial, a empresa locatária que for contribuinte do IBS/CBS poderá se creditar do imposto pago na fatura do aluguel, seguindo o princípio do crédito financeiro. Vale lembrar que a locação efetuada por pessoa física (não contribuinte) para outra pessoa física permanece fora do campo de incidência desses impostos, mantendo-se apenas a tributação via Imposto de Renda (Carnê-Leão).
O que muda para os contratos de longo prazo assinados antes de 2026?
A transição para o setor imobiliário é complexa devido ao ciclo longo das obras. A EC 132/2023 prevê regras de transição para contratos celebrados antes da vigência do novo sistema. Pagamentos realizados a partir de 1º de janeiro de 2026 referentes a vendas de imóveis na planta realizadas anteriormente estarão sujeitos à CBS e ao IBS, mas com mecanismos de mitigação para evitar o desequilíbrio econômico-financeiro dos contratos. As empresas devem revisar suas cláusulas contratuais para prever o impacto do split payment e a forma de repasse ou absorção dos novos tributos durante a fase de transição (2026-2032).
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Perguntas frequentes
A venda de imóveis por pessoas físicas será tributada pelo IBS e CBS?
Não. A incidência de IBS e CBS ocorre apenas nas operações realizadas por contribuintes do imposto (pessoas jurídicas ou pessoas físicas que desenvolvam atividade econômica de forma profissional). A venda ocasional de um imóvel residencial por um indivíduo comum não gera obrigação de recolhimento destes tributos, permanecendo sujeita apenas ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital.
Como funciona o crédito de insumos na construção civil a partir de 2026?
As construtoras e incorporadoras poderão se creditar integralmente da CBS e do IBS pagos na aquisição de materiais, serviços de engenharia, maquinário e outros insumos. Esse é o modelo de 'crédito financeiro' adotado pela reforma, que substitui o modelo de crédito físico, permitindo que o imposto pago na etapa anterior seja abatido do imposto devido na venda da unidade imobiliária.